Projet immobilier — investissement locatif en SCI à l'IR

Barème 2026

Investissement initial

Prix d'achat ?

€

Frais d'agence ?

€

Frais de notaire ?

€

Frais bancaires ?

€

Travaux d'amélioration / entretien ?

€

Travaux de construction / agrandissement ?

€

Investissement total ? —

Invest. total = Prix achat + Frais agence + Frais notaire + Frais bancaires + Travaux (amélioration + construction)

Revenus locatifs

Surface du bien ?

m²

Loyer au m² ?

€/m²

Loyer (manuel) ?

€/mois

€/an

Provision vacance locative ?

Loyer effectif annuel (après vacance) —

Financement

Apport personnel ?

€

Montant de l'emprunt ?

€

Durée de l'emprunt ?

ans

Taux du crédit ?

Taux d'assurance (TAEA) ?

Base calcul assurance ?

Différé d'amortissement ?

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

Mois d'intérêts pris en compte

mois

Plafond % du CRD

Mensualité totale (an 1) ? —

Coût total des intérêts (sur la durée) ?—

Coût total assurance (sur la durée) ?—

Coût total emprunt ?—

Charges financières — an 1 ?

Déductibles récurrentes (intérêts + ass. emp.) ? —

+ frais bancaires an 1 seulement ? —

Non déductibles (capital remboursé) ?—

Total charges financières an 1 (yc frais banc.) ?—

Méthode de calcul : annuité constante, taux mensuel proportionnel r = t_annuel / 12 (convention bancaire française). Mensualité M = K × r / (1 − (1+r)⁻ⁿ).
Différé total : intérêts capitalisés (cap = cap + intérêts), mensualité = 0, intérêts non payés donc non déductibles. Le capital grossit → mensualité post-différé plus élevée.
Différé partiel : intérêts payés (et déductibles), capital intact. Mensualité = intérêts seulement.
IRA (Code de la consommation art. R. 313-25) : min(6 mois d'intérêts sur CRD au taux moyen du prêt, 3 % du CRD). Appliquée au moment de la revente si année < durée du prêt, retirée du net investisseur. Modulable ci-dessus dans la limite légale.
Charges déductibles (CGI 31 I 1° d) : intérêts + ass. emprunteur + frais bancaires (an 1) réduisent les revenus fonciers en régime réel — colonne Charges financières du tableau prévisionnel.
Charges non déductibles : remboursement de capital = extinction de dette, sortie de cash sans impact fiscal — colonne Charges non déductibles.

Charges d'exploitation

Taxe foncière ?

€/an

Charges copro non récupérables ?

€/an

Assurance PNO ?

€/an

GLI — loyers impayés ?

€/an

Provision entretien ?

€/an

Frais de comptabilité ?

€/an

CFE (cotisation foncière SCI) ?

€/an

Frais de gestion agence ?

€/an

Frais de relocation ?

€/an

Total charges d'exploitation —

Charges d'exploitation = charges liées au bien (hors crédit). Pour chaque poste, saisir le montant OU le % du loyer brut : les deux champs sont liés. Les charges de financement figurent dans la tuile dédiée.

Paramètres d'évolution — projection

Revalorisation loyers (IRL) ?

%/an

Revalorisation du bien ?

%/an

Revalorisation charges fixes ?

%/an

Rendement brut ?

—

Loyers annuels / Invest. total

Rendement net ?

—

(Loyers encaissés − Charges d'exploitation) / Invest.

Simulation de revente & projection 30 ans Après impôt SCI IR ?

Année de cession déplace le repère orange dans les graphiques et met à jour les calculs de revente — ou cliquez / glissez directement dans les graphiques

15 ans

Frais d'agence vente ?

Forfait travaux +15% ?

Abattements plus-value (régime particuliers) :
IR 19 % : 6 %/an de 6 à 21 ans, +4 % en 22e → exonéré à 22 ans.
PS 17,2 % : 1,65 %/an de 6 à 21 ans, +1,60 % en 22e, +9 %/an de 23 à 30 ans → exonéré à 30 ans.
Surtaxe sur PV élevée (base IR > 50 k€ après abattement) : barème progressif 2 à 6 % (CGI art. 1609 nonies G).
IRA appliquée si année de cession < durée du prêt (paramétrable dans la tuile financement).

Cession à l'an —

Prix de cession ?

€

Frais d'agence vente ?—

Net vendeur ?—

Capital restant dû ?—

IRA (indemnités remb. anticipé) ?—

Prix d'acquisition fiscal ?—

Plus-value brute ?—

Abattement IR / PS ?—

Impôt PV (IR 19 % + PS 17,2 %, surtaxe incluse) ?—

dont surtaxe PV > 50 k€ ?—

Net investisseur (revente) ?—

Bilan cash perso — sur — ans ?

Argent injecté (sortie de poche)

Apport initial ?—

+ Cash-flows négatifs cumulés ?—

Total injecté ?—

Argent récupéré (encaissements)

Cash-flows positifs cumulés ?—

+ Net investisseur revente ?—

Total récupéré ?—

Gain net total ?—

Multiple de cash ?—

TRI equity sur — ans ?—

Rendement net net annuel ?

Net net % annuelAnnée de cession

Cash-flow annuel net ?

CF > 0CF < 0Année de cession

TRI equity selon l'année de cession ?

TRI equity annualiséAnnée de cession sélectionnée

Comptabilité prévisionnelle — 30 ans SCI IR ?

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Plafond d'imputation du déficit sur le revenu global ?

Régime fiscal des travaux d'amélioration ?

An ?	Loyers ?	Charges déductibles ?			Charges non déductibles ?	Impôt ?			Cash-flow ?
An ?	Loyers ?	Exploitation ?	Financières ?	Travaux ?	Charges non déductibles ?	Report déficit ?	Résultat foncier ?	Impôt (IR + PS) ?	Cash-flow ?

Cadre fiscal — location nue / régime réel foncier (SCI à l'IR) :
Loyers (CGI art. 14) = loyer brut × (1 − provision vacance %). Charges d'exploitation (CGI art. 31 I 1° a-c) = somme de la tuile dédiée. Charges financières (art. 31 I 1° d) = intérêts d'emprunt + ass. emprunteur + frais bancaires (an 1) — détail tuile Financement. Travaux (art. 31 I 1° b) = travaux d'acquisition portés an 1 si régime « déduits » (sinon capitalisés pour le calcul de plus-value art. 150 VB). Charges non déductibles = remboursement de capital (extinction de dette).
Résultat foncier (RF) = Loyers − (Exploit. + Financières + Travaux). Déficit foncier (CGI art. 156 I 3°) : si RF < 0, la part hors intérêts est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique RGE) ; le surplus + la part due aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Si RF > 0 avec report antérieur : le report s'impute en priorité, l'excédent est imposable.
Impôt = IR (base imposable × TMI) + PS (base × 17,2 %). La CSG déductible (6,8 % des PS) générée année N s'impute sur le revenu global N+1 (CGI 154 quinquies) — l'économie d'IR correspondante est portée à l'année suivante (l'an 1 n'en bénéficie pas). Un montant préfixé d'un « + » avec l'annotation économie d'IR indique le déficit imputé sur le revenu global.
Cash-flow = Loyers − Exploit. − (Intérêts + Ass. emp) − Capital − Impôt. Note timing : les frais bancaires et travaux d'acquisition sont payés an 0 (via l'apport) ; ils sont déductibles fiscalement an 1 mais ne pèsent pas sur le cash-flow annuel.
Micro-foncier (CGI art. 32) : éligible si recettes ≤ 15 000 €/an. Abattement forfaitaire 30 %, base imposable = 70 % des loyers, aucune déduction réelle ni déficit possible.

Bien étudié Socle commun ?

Commune

—

Code postal

—

Code INSEE

—

Coordonnées

—

Aucune adresse localisée. Les modules connectés resteront inactifs tant que ce bloc n'est pas renseigné.

Relevé utilisable hors ligne sur téléphone pendant la visite. Les chiffres clés sont les mêmes champs que ceux du prévisionnel financier, pas une recopie : les modifier ici les modifie là-bas, et réciproquement. Saisir un prix au m² ajuste le prix demandé à surface constante — pratique pour confronter le bien à une référence de marché.

Chiffrage des travaux → prévisionnel ?

Surface habitable

—

saisie dans « Bien étudié »

Hauteur sous plafond

—

saisie dans « Bien étudié »

Surface cuisine

m²

Surface salle de bains

m²

Nombre de fenêtres

unités — modulable sur sa ligne

Murs à isoler

estimé

Ouverture mur porteur

projet, pas un défaut

Travaux copro ?

votre quote-part, € TTC

Ambition de finition ?

Poste	Constat de visite	Quantité	Prix unitaire	Total

Sous-total travaux—

Aléa et imprévus ? %—

Majoration géographique ? %—

Travaux copro (votre quote-part)—

Total travaux—

—

Observations d'état

Valeur du bien → prévisionnel ?

Ventes réelles — fichier des demandes de valeurs foncières

Le dépôt DVF n'autorise pas les requêtes depuis une page web : le fichier de la commune se télécharge, puis s'importe ici. Il n'en sort rien vers l'extérieur, et l'analyse fonctionne hors ligne une fois le fichier sur l'appareil. Un fichier par millésime — importez-en plusieurs pour élargir la période.

Aucun fichier importé.

Ce qu'on retient des ventes

Écart de surface toléré ?

% autour de la surface du bien

Rayon autour de l'adresse ?

mètres — 0 pour toute la commune

Ancienneté maximale

années — les ventes plus anciennes sont écartées

Ventes retenues

—

sur l'ensemble du fichier importé

Premier quartile

—

un quart des ventes en dessous

Médiane

—

prix au m² de la vente médiane

Troisième quartile

—

un quart des ventes au-dessus

Surface médiane

—

des ventes retenues

Estimations en ligne

Aucun de ces services n'expose d'interface programmable : ouvrez, lisez, recopiez le prix au m². Les trois champs sont facultatifs — chacun compte pour une voix dans la valeur centrale, au même titre que la médiane des ventes réelles.

Patrim

€/m² — transactions réelles, accès impots.gouv.fr

Baromètre des notaires

€/m² — appartements anciens du secteur

MeilleursAgents

€/m² — prix moyen du quartier

Autre estimation

€/m² — agence, expert, votre propre avis

Fourchette de valeur

Basse

—

Centrale

—

Haute

—

Importez un fichier de ventes ou saisissez une estimation.

Prix demandé

€ — même champ que le prévisionnel

Prix au m² demandé

—

travaux non compris

—

Tension locative → prévisionnel ?

Typologie interrogée

Loyer de marché

—

charges comprises, non meublé

Fourchette

—

intervalle de prédiction du modèle

Fiabilité

—

prédiction propre à la commune, ou reprise de sa maille

Charges récupérables ?

€/m²/mois — retranchées du loyer de marché

Marché hors charges

—

c'est cette valeur qui se compare au prévisionnel

Loyer retenu

€/m² — même champ que le prévisionnel

Renseignez l'adresse du bien : la carte des loyers s'interroge par code INSEE de commune.

—

Vacance locative, déduite de la rotation observée

Durée d'occupation ?

années entre deux locataires

Délai de relocation ?

mois de vacance entre deux baux

Vacance déduite

—

= délai / (occupation + délai)

Retenue au prévisionnel

% — même champ que le prévisionnel

Tensiomètre locatif LocService ↗ Le bien est-il en zone tendue ? ↗ Encadrement des loyers ↗ Carte des loyers — jeu de données ↗

Le tensiomètre LocService est un formulaire, il ne se lie pas par adresse : saisissez-y la commune — —. Là où l'encadrement des loyers s'applique — Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Grenoble, Pays basque, et une liste qui évolue — le loyer de référence majoré prime sur toute estimation de marché, quelle que soit la tension observée.

Risques et péril Géorisques ?

Renseignez l'adresse du bien : Géorisques s'interroge par coordonnées.

Risques naturels

RisqueÀ la communeÀ l'adresse

Aucune interrogation lancée.

Risques technologiques

RisqueÀ la communeÀ l'adresse

Aucune interrogation lancée.

Géorisques ↗

Ce relevé n'est pas l'état des risques et pollutions (ERP) : celui-ci est un document réglementaire que le vendeur doit annexer à la promesse, établi depuis moins de six mois à la signature et daté de sa main. Le relevé ci-dessus sert à le préparer et à le recouper — le champ « État des risques (ERP) » du relevé de visite dit, lui, si le document a été remis.

Péril et mise en sécurité — démarche guidée

Aucun registre national des arrêtés de mise en sécurité n'est publié en données ouvertes : seules quelques communes diffusent les leurs. La seule voie fiable est la demande écrite, au service hygiène et habitat de la mairie d'une part, au syndic d'autre part. Les deux courriers ci-dessous sont pré-rédigés à partir de l'adresse renseignée ; ce qui revient de ces demandes se consigne dans le thème « Copropriété » du relevé de visite.

Pièces à obtenir — état du relevé

Ces quatre lignes sont les champs du thème « Copropriété » du relevé de visite : elles se renseignent là-bas, une fois les réponses reçues, et se retrouvent dans le rapport du dossier de financement.

Sources publiques ?

Aucune de ces sources ne demande de clé d'API ni de compte. Si les tests échouent tous, ouvrez la page depuis un serveur local plutôt qu'en double-cliquant le fichier : cd <dossier> && python3 -m http.server 8080 puis http://localhost:8080/simulateur-immo.html. Attention : la sauvegarde locale est propre à chaque origine — passer de file:// à localhost repart d'une simulation vierge.